ZEB Orientedとは、ZEBを目指す4段階のなかで最初のステップにあたる区分です。大規模な建物など、省エネ率100%の達成が難しい建物でも認められる基準であるため、ZEBへの入り口として注目されています。

この記事では、ZEB Orientedの定義や対象建物、補助金との関係についてわかりやすく解説します。

ZEB Orientedとはどんな位置づけか

ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）と聞くと、「太陽光パネルでエネルギーをすべて賄う建物」をイメージする方が多いかもしれません。

しかし、すべての建物でそれを実現するのは現実的ではないでしょう。そこで設けられたのが、この「ZEB Oriented」という区分です。

ZEB Orientedの定義と省エネ率の基準

ZEB Orientedは、延べ面積が10,000㎡以上の大規模な建築物を主な対象として、再生可能エネルギー（創エネ）を除いた状態で、一定の省エネ性能を満たすことを目指す区分です。

具体的な基準としては、建物の用途に応じて規定された省エネ率（事務所なら40%以上、ホテルや病院なら30%以上など）を、外皮性能の向上と高効率な設備導入だけで達成することが求められます。

さらに、「更なる省エネに向けた未評価技術」を導入していることも要件の一つとなります。 これは、住宅性能表示制度において住宅の品質を多角的に評価するのと同様に、大規模建築物の特性に合わせた「現実的かつ高度な省エネ指標」といえるでしょう。

ZEB・Nearly ZEB・ZEB Readyとの違い

他の区分との決定的な違いは、「創エネ（太陽光発電など）」の扱いと「建物の規模」にあります。

• ・ZEB・Nearly ZEB： 創エネを含めて75%〜100%以上のエネルギー削減を目指します
• ・ZEB Ready： 創エネを除き50%以上の削減を目指します
• ・ZEB Oriented： 創エネを除き30%〜40%以上の削減を目指します（1万㎡以上が対象）

大規模な高層ビルなどは、屋根面積に対して床面積が非常に大きいため、屋上に太陽光パネルを敷き詰めても、建物全体の消費電力を賄うには限界があるでしょう。

ZEB Orientedは、そうした「都市部の宿命」を持つ大規模建築物に対して、創エネに頼り切るのではなく、まず建物そのものの徹底的な効率化を評価しようという姿勢の表れだと言えます。

ZEB Orientedの対象となる建物

ZEB Orientedは、どのような建物でも選べるわけではありません。その名の通り「ZEBに向けた方向性（Oriented）」を示すための特別な枠組みです。

大規模建物や特定用途が主な対象

ZEB Orientedの最大の特徴は、原則として「延べ面積が10,000㎡以上」の大規模建築物を対象としている点です。

都市部のオフィスビル、大規模な商業施設、高層ホテル、総合病院などがその代表格と言えるでしょう。これらの建物は、夜間も稼働し続けたり、高度な空調制御が必要だったりと、消費エネルギーが膨大になりがちです。

そのため、一気に50%削減（ZEB Ready）を目指すのが技術的に困難な場合でも、このZEB Orientedという基準があることで、事業者は公的な省エネ評価を取得しやすくなっています。

用途ごとに求められる省エネ率の違い

ZEB Orientedで求められる省エネ率（創エネを除く削減率）は、建物の用途によって以下のように細かく分類されています。

• ・事務所、学校、工場等： 40%以上の削減
• ・ホテル、病院、店舗、地域暖冷房施設等： 30%以上の削減

たとえば、病院やホテルは24時間365日稼働しており、給湯や空調の負荷が事務所ビルに比べて圧倒的に高くなります。

そのため、一律に40%を求めるのではなく、用途ごとの特性に配慮した数値が設定されており、こうした柔軟な基準があるからこそ、難易度の高い大規模施設でも省エネ化への意欲を維持できるといえるでしょう。

自分の建物がZEB Orientedに該当するか確認する方法

計画中の建物がZEB Orientedに該当し、基準をクリアできるかどうかを確認するには、設計段階での「一次エネルギー消費量計算」によるシミュレーションが不可欠です。

まずは、建物の用途と延べ面積を確認しましょう。その上で、標準的な建物（基準値）と比較して、最新の設備を導入した自社の設計案が30%〜40%の削減を達成できているかを算出します。

このプロセスでは、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）の評価基準を用いるのが一般的です。 登録住宅性能評価機関などの専門機関に事前相談を行うことで、計算の抜け漏れを防ぎ、確実にOrientedの認定を取得できる見通しを立てられます。

ZEB Orientedで使える補助金・制度

ZEB Orientedを取得することは、単なる環境への貢献にとどまりません。公的な「お墨付き」を得ることで、多額の資金援助や優遇措置を受けられる可能性が広がります。

ZEB Orientedが対象になる主な補助金

現在、環境省や経済産業省が実施している「ZEB化支援事業」などの補助金において、ZEB Orientedは採択対象となるケースがあります。

通常、補助金は「ZEB Ready」以上を条件とすることが多いのですが、大規模建築物については「ZEB Oriented」でも申請が認められる枠組みが用意されていることがあります。

大規模改修や新築プロジェクトにおいて、工事費の一部が補助されるメリットは非常に大きく、初期投資の回収期間を大幅に短縮できるでしょう。最新の公募要領をチェックし、自分のプロジェクトが対象に含まれているかを確認することが、資金計画の第一歩です。

申請に必要な書類と手続きの流れ

補助金の申請には、非常に多くの専門的な書類が求められます。

• ・BELS評価書（またはそれと同等の証明書類）： 第三者機関による省エネ性能の証明
• ・省エネ計算書： WEBプログラム等で算出された詳細なデータ
• ・設計図書・仕様書： 断熱材や設備の性能がわかる根拠書類

手続きの流れとしては、まず設計段階で省エネ計算を行い、BELSなどの事前評価を受けます。その後、補助金の公募期間内に申請を行い、採択決定を受けてから着工、という流れが基本です。

補助金の申請窓口は住宅のそれとは異なることが多いため、非住宅建築物の申請に慣れたパートナーの協力が不可欠になるでしょう。

補助金を活用するためのスケジュール管理

大規模建築物のプロジェクトは数年単位に及ぶことも珍しくありません。補助金を確実に活用するためには、その長い工期の中で「どのタイミングで申請し、いつまでに工事を終えるか」という綿密なスケジュール管理が重要になります。

補助金は年度ごとに予算が組まれるため、公募のタイミングを逃すと翌年まで待たなければならない、といった事態も起こり得ます。

また、ZEB Orientedの認定に必要な「未評価技術の導入」に関する資料作成には時間がかかることもあるでしょう。設計事務所や施工会社、そして評価機関と三位一体となって、着工時期から逆算した進行管理を行うことが、資金調達を成功させる秘訣です。

ZEB Orientedを取得する際の注意点

ZEB Orientedは大規模建築物にとって使い勝手の良い制度ですが、取得にあたっては専門的なハードルも存在します。

省エネ計算の正確さが求められる

大規模建築物になればなるほど、空調系統や照明の制御、換気システムなどの設備構成は複雑を極めます。これらを一つひとつ正確に数値化し、省エネ計算ソフトに入力する作業は、膨大な時間と緻密さを要求されます。

また、ZEB Oriented独自の要件である「未評価技術（最新の技術でまだ標準的な計算ソフトに反映されていないものなど）」をどのように評価に組み込むかという点も、高度な技術判断が必要になるでしょう。

計算結果にわずかな誤りがあるだけで、基準の30%や40%を割り込んでしまうリスクがあるため、計算プロセスの正確性は、何よりも優先されるべき事項といえます。

将来的なZEB Readyへのステップアップも視野に

ZEB Orientedはあくまで「最初のステップ」です。建物は数十年という長い期間運用されるものですから、今回の改修や新築でOrientedを達成した後、将来的にさらなる高みを目指せるような設計にしておくことが望ましいでしょう。

例えば、将来的に太陽光パネルを追加設置できるスペースを確保しておいたり、さらに効率の高い空調機へ更新しやすい配管計画にしたりといった工夫が挙げられます。

今回のZEB Oriented取得をゴールとするのではなく、建物の価値を永続的に高め続ける「ロードマップ」の通過点として捉える姿勢こそが、求められているのかもしれません。

設計段階からの専門家との連携が重要

これら複雑な基準のクリアと補助金の獲得を同時に成し遂げるには、設計の初期段階から省エネの専門家（住宅性能評価機関や計算コンサルタント）と連携することが、一番の近道です。

大規模プロジェクトでは、途中で仕様変更が発生することも多々ありますが、そのたびに省エネ性能への影響を即座に判断できる体制があれば、認定取り消しなどのトラブルを未然に防ぐことができます。

専門家の知見を借り、客観的なデータに基づいた意思決定を行うことで、プロジェクトの信頼性と透明性は格段に高まるでしょう。

まとめ

ZEB Orientedは、大規模な建物や特定用途の建物がZEBを目指すための現実的で重要な第一歩です。

省エネ率の基準は他の区分より低めに設定されていますが、それは決して価値が低いということではなく、大規模建築物の特性に配慮した「実戦的な基準」だと言えるでしょう。補助金の対象になる場合も多く、建物の資産価値向上やイメージアップにもつながります。

まずはZEB Orientedを目標に据えた精緻な省エネ計画を立て、そこから将来的なステップアップへとつなげていきましょう。複雑な手続きや計算にお悩みの際は、早めに専門家へ相談し、確実な認定取得を目指すことをおすすめします。