省エネ基準適合住宅かどうかを調べる手がかりは、着工が2025年4月以降かどうかと、住宅省エネルギー性能証明書などの書類の2点です。住宅ローン控除や補助金の申請では、省エネ性能を書類で示す場面が増えました。ただ、手元のどの書類を見ればよいのか、どの等級で基準を満たすのか分かりにくいという方もいるでしょう。

当記事では、調べる手順と2つの等級、住宅ローン控除や補助金制度との関係、書類がない場合の対処までまとめます。

省エネ基準に適合しているかどうかは、住宅の工事に着手した時期と、性能を証明する書類の2つから判断します。2025年4月以降に着工した新築住宅には制度上の適合義務が働き、それより前に着工した住宅や中古住宅では書類による確認が必要です。判断が分かれる境目を、時期と書類の順に説明します。

2025年（令和7年）4月1日以後に工事へ着手した新築住宅は、原則として省エネ基準に適合しています。建築物省エネ法の改正により、原則としてすべての新築住宅と非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられたためです。

対象から外れるのは、エネルギー消費性能に及ぼす影響が少ないものとして政令で定める規模、床面積10平方メートルを想定する規模以下の建築物に限られます。適合の確認は建築確認の手続きに組み込まれ、構造安全規制などの適合性審査と一体で実施されます。

出典：国土交通省「【建築物省エネ法第10条】省エネ基準適合義務の対象拡大について」

判断の起点は契約日でも引き渡し日でもなく、工事に着手した日です。着工日が手元の書類で分からないときは、工事請負契約書の工期欄を見るか、施工会社に着工日を問い合わせます。建築確認済証に記載されるのは確認済証の交付日であり、着工日とは別の日付として扱います。

2025年3月以前に着工した住宅と中古住宅は、書類を見なければ適合の有無を判断できません。適合義務が働く前に建てられた住宅には、基準を下回る住宅と基準を上回る住宅が混在するためです。適合を示す代表的な書類は、建築士等が発行した住宅省エネルギー性能証明書と、登録住宅性能評価機関が発行する建設住宅性能評価書の2つです。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

中古住宅では、そもそも書類が残っていない例もあります。広告などに掲載する省エネ性能ラベルの表示制度は、2024年（令和6年）4月1日より前に建築確認申請を行った既存建築物について、告示に従った表示を必ずしも求めていません。ラベルが見当たらないだけで省エネ性能が低いと判断するのは早計です。

出典：国土交通省「よくある質問｜建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」

調べる順番は、着工時期の確認から始めて書類の有無へ進む流れが最短です。書類が1つも見つからない場合の問い合わせ先まで、5つの手順に分けて説明します。

最初に確かめるのは、工事に着手した時期です。2025年4月以降の着工であれば適合義務の対象となり、書類を探す前に判断できます。着工日が分かる資料としては、工事請負契約書、工事監理報告書、施工会社が発行する着工の案内書類が挙げられます。

建築確認を受けた日と着工日が同じ日になることはありません。確認済証の交付を受けてから工事が始まるため、2025年2月に建築確認を受けて同年5月に着工した住宅は、適合義務の対象に入ります。

注意したいのは、建物の登記事項証明書に記載される新築年月日が完成した時期を示す点です。2025年4月以降に完成した住宅でも、着工が同年3月以前であれば適合義務の対象から外れます。完成時期と着工時期の両方を突き合わせて確認しましょう。

住宅省エネルギー性能証明書は、住宅が省エネ基準に適合していることを建築士等が証明する書面です。住宅ローン控除の申告で省エネ性能を示す書類として使われるため、住宅の取得時に受け取っていないか確認しましょう。証明書には、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級のどの区分に該当するかが示されます。

新築を取得したばかりであれば、確定申告に向けて売主や施工会社が用意している場合があります。書類一式をまとめたファイルに入っていないか探し、見当たらなければ売主へ問い合わせましょう。

建設住宅性能評価書は、住宅性能表示制度に基づいて登録住宅性能評価機関が交付する評価書です。設計段階の内容を評価した設計住宅性能評価書と、施工と完成の検査を経て交付される建設住宅性能評価書の2種類があり、住宅ローン控除で使えるのは後者です。

評価書のうち、温熱環境とエネルギー消費量の分野に断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級が記載されます。2つの等級がともに4以上であれば、その住宅は省エネ基準適合住宅です。等級の記載が見当たらない場合は、交付を受けた評価機関に記載内容を確認しましょう。

BELS評価書は、第三者評価機関が住宅の省エネ性能を評価した書面です。省エネ性能ラベルには、第三者評価機関が評価するものと、販売や賃貸を行う事業者が自ら評価するものの2種類があり、BELSは第三者評価に当たります。購入を検討している段階であれば、販売資料や広告に掲載されたラベルで性能の目安をつかめます。

既存住宅については、2024年11月から省エネ性能の向上に資する部位を表示する省エネ部位ラベルの制度も始まりました。中古住宅を検討している場合は、部位ラベルの有無も売主や仲介会社に確かめておきましょう。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」

手元に証明書も評価書も見つからないときは、住宅の種別ごとの窓口へ直接問い合わせます。注文住宅なら施工会社、新築の分譲住宅なら売主や販売会社、中古住宅なら売主と仲介会社が窓口です。分譲マンションでは、管理組合や管理会社が竣工図書を保管している場合があります。

問い合わせるときは、次の内容を併せて伝えます。

省エネ基準適合住宅と呼べるのは、断熱等性能等級4以上と一次エネルギー消費量等級4以上の両方を満たす住宅です。片方だけでは該当しません。住宅ローン控除では等級の組み合わせによって住宅の区分が変わるため、2つの等級を並べて確認しましょう。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

断熱等性能等級は、外壁や窓などを通した熱の損失を防ぐ対策の程度を等級7から等級1で表す指標です。このうち等級4は、基準省令に定める建築物エネルギー消費性能基準に相当する対策が講じられた水準に当たります。省エネ基準適合住宅の条件が等級4以上とされるのは、等級4が省エネ基準そのものと同じ水準を指すためです。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）」

評価では、住宅の外皮となる外壁、屋根、床、窓の断熱性能が対象になります。地域の区分は1地域から8地域までの8区分に分かれ、建設地の気候条件に合わせて求められる性能が変わります。同じ等級4でも、北海道と関東では必要な断熱性能の水準が異なる点に注意が必要です。手元の評価書を見るときは、等級の数字と併せて地域区分も確認しましょう。

一次エネルギー消費量等級は、住宅で使うエネルギーの削減対策の程度を表す指標です。等級4は、断熱等性能等級と同じく建築物エネルギー消費性能基準に相当する水準を指します。断熱性能が外皮の性能を測る指標であるのに対し、こちらは設備の性能を測る指標という違いがあります。

評価の対象になるのは、暖冷房、換気、給湯、照明の設備性能に加え、太陽光発電などの創エネルギー設備です。断熱性能が同じ住宅でも、給湯器や照明の仕様によって等級が変わります。

評価書に示される等級は、交付を受けた時点の設計仕様に基づく値です。入居後にエアコンや給湯器を高効率な機種へ入れ替えても、評価書の等級そのものは書き換わりません。住宅ローン控除や補助金の判断に使うのは、あくまで評価書や証明書に記載された等級です。

出典：環境省「省エネ住宅とは」

住宅ローン控除では、省エネ性能によって控除の対象になるかどうかと借入限度額が変わります。新築住宅では省エネ基準を満たさない住宅が原則として控除の対象から外れており、2028年（令和10年）以降はさらに要件が引き上げられる仕組みです。制度の現状と今後の変更点、申告に必要な書類の3点を順に確認します。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン控除を受けられません。令和6年および令和7年に居住を開始した場合、省エネ基準を満たさない住宅は「その他の住宅」に区分され、借入限度額が0円として扱われるためです。

経過措置として、令和5年12月31日までに建築確認を受けているもの、または令和6年6月30日までに建築されたものは、その他の住宅であっても適用の対象に含まれます。古い建築確認で建てられた住宅を取得する場合は、建築確認を受けた日付が判断材料になります。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン減税は適用期限が延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合が対象となりました。あわせて、建築確認が令和10年、つまり2028年以降となる省エネ基準適合住宅は適用対象外とされています。登記簿上の建築日付が令和10年6月30日までのものは、引き続き適用対象です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

2028年以降に建築確認を受ける新築住宅で控除を受けるには、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上のZEH水準、または認定長期優良住宅や認定低炭素住宅が要件になります。建築確認が2028年以降になりそうな住宅では、設計の段階で目標とする等級を施工会社と決めておくと安全です。

住宅ローン控除で省エネ性能を証明する書類は、建築士等が発行した住宅省エネルギー性能証明書、または登録住宅性能評価機関が発行する建設住宅性能評価書の写しです。確定申告の際に、住宅ローンの年末残高証明書や登記事項証明書と併せて提出します。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅として控除を受ける場合は、認定通知書など別の書類が必要です。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

証明書が手元にない場合は、発行の依頼から始めましょう。国土交通省は、住宅省エネルギー性能証明書をはじめとする住宅税制の各種証明書について、発行業務を行っている登録住宅性能評価機関の一覧を公表しています。2026年4月現在の一覧に載っているのは、認定長期優良住宅建築証明書や住宅性能証明書など6種類の証明書と、それぞれを扱う機関です。依頼先を探すときの出発点として使えます。

出典：国土交通省「住宅税制に関する各種証明書の発行業務を行っている登録住宅性能評価機関について（2026年４月現在）」

補助金の判断基準は、住宅ローン控除の基準とは別だと考えたほうが確実です。省エネ基準への適合が新築で義務化されたことに伴い、新築向けの補助制度はより高い性能を持つ住宅へ対象が絞られています。

ここでは、補助対象になる住宅の水準と、2026年度に実施されている制度の内容を確認します。

省エネ基準に適合していても、新築の補助金を受けられるとは限りません。2025年4月以降に着工する新築住宅では省エネ基準への適合が義務であり、義務の水準を満たしただけでは補助の要件に届かないためです。

補助制度が対象とするのは、ZEH水準や長期優良住宅など、義務の水準を上回る性能を備えた住宅です。住宅ローン控除では省エネ基準適合住宅も区分の1つとして扱われる一方、補助金では対象外となる組み合わせが生まれます。断熱等性能等級4と一次エネルギー消費量等級4の新築住宅を例にすると、住宅ローン控除では省エネ基準適合住宅として扱われる一方、2026年度のみらいエコ住宅2026事業では補助対象に含まれません。2つの制度で必要な等級が異なる点を、資金計画の段階で確かめておきましょう。

2026年度の新築向け補助制度は、みらいエコ住宅2026事業として実施されています。注文住宅の新築で補助対象になるのは、GX志向型住宅、長期優良住宅、ZEH水準住宅の3種類です。長期優良住宅とZEH水準住宅は、子育て世帯または若者夫婦世帯のいずれかに該当する世帯だけが対象となります。

出典：みらいエコ住宅2026事業「対象要件の詳細【注文住宅の新築】」

長期優良住宅とZEH水準住宅では、古家の除却を伴う場合に20万円が加算されます。交付申請の期限は遅くとも2026年12月31日まで、ZEH水準住宅は2026年9月30日までと区分ごとに異なります。予算の上限に達した時点で受付が終了する制度のため、検討している住宅が該当するかどうかは公式サイトの案内で確かめましょう。

省エネ基準適合住宅の確認では、書類の読み方や不足時の対応で迷う場面が出てきます。つまずきやすいのは、重要事項説明書の扱い、省エネ性能ラベルがない住宅の見方、中古マンションの評価書の探し方、書類が残っていない場合の対処の4点です。それぞれについて、確認の考え方を示します。

重要事項説明書だけで判断するのは避けたほうが無難です。重要事項説明書は宅地建物取引業法に基づいて取引の条件や物件について所定の事項を説明する書面であり、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級がそろって記載されるとは限りません。省エネ性能に関する記載があった場合も、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しを取り寄せ、等級の根拠まで確かめます。

ラベルがないことと基準に適合していないことは同じではありません。省エネ性能表示制度は事業者に対する努力義務であり、2024年4月1日より前に建築確認申請を行った既存建築物には告示に従った表示を必ずしも求めていないためです。中古住宅ではラベルが用意されていない場合があり、評価書や証明書の有無で判断します。

中古マンションの住宅性能評価書は、売主が保管している書類の中を最初に探します。見つからない場合の問い合わせ先は、仲介する不動産会社、管理組合、管理会社の3つです。分譲マンションでは、竣工図書と一緒に評価書が管理事務室に保管されている場合があります。評価書を交付した登録住宅性能評価機関が分かれば、写しを受け取れるかどうかを直接確認する方法もあります。

書類が残っていない住宅では、住宅省エネルギー性能証明書の発行を依頼します。依頼先は、建築士事務所に所属する建築士や、証明書の発行業務を行っている登録住宅性能評価機関です。発行にあたっては住宅の仕様が分かる図面などの資料が求められるため、売主や施工会社に設計図書が残っているかを併せて確認します。住宅ローン控除の申告に間に合わせるには、確定申告の時期から逆算して早めに動くと安心です。

省エネ基準適合住宅かどうかは、着工時期と証明書類の2つで調べられます。2025年4月以降に着工した新築住宅は原則として基準に適合し、それ以前の住宅や中古住宅では証明書や建設住宅性能評価書で2つの等級を確かめます。住宅ローン控除は2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅が対象外となり、新築向けの補助金はZEH水準以上が中心です。書類が手元になければ、売主や施工会社への問い合わせから始めましょう。