省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上と一次エネルギー消費量等級4以上を満たす住宅です。2025年4月以降に着工する住宅には省エネ基準への適合が義務づけられ、住宅を購入する側にとっても性能の確認が欠かせない手順になりました。

とはいえ、どの書類を見れば基準を満たしていると判断できるのか、ZEH住宅や長期優良住宅と何が違うのかは分かりにくい部分です。当記事では、省エネ基準適合住宅の認定条件と確認方法、ほかの省エネ住宅との違い、住宅ローン減税の扱いについて解説します。

省エネ基準適合住宅とは、建築物省エネ法に基づいて国が定める省エネ基準を満たす住宅です。住宅性能表示制度の等級では、断熱等性能等級4以上と一次エネルギー消費量等級4以上の両方を満たす住宅が該当します。

出典：国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」

2025年4月1日以降に着工する建物からは、新築・増改築を行う原則すべての住宅と非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。義務化により、これから建つ新築住宅は原則として省エネ基準適合住宅の水準を備える必要があります。

出典：国土交通省「令和４年度改正建築物省エネ法の概要」

住宅ローン減税の区分としての省エネ基準適合住宅は、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅以外の家屋で、断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上に該当すると証明されたものを指します。より高い性能の住宅は別区分となり、控除の上限額も変わる仕組みです。

増築や改築を行う工事も、省エネ基準適合の対象です。改正前は増改築後の建築物全体が対象でしたが、現在は工事を行う部分のみに範囲が限定されました。増改築時は、増改築部分の壁・屋根・窓などへ一定の断熱材や断熱性能の高い窓を施工する、増築部分に一定の性能以上の空調設備や照明設備を設置するといった対応で基準を満たす必要があります。

出典：国土交通省「令和４年度改正建築物省エネ法の概要」

一方、増築や改築を伴わず、内装の張り替えなど修繕や模様替だけを行うリフォームは適合義務の対象に含まれません。同じリフォームでも工事の内容で扱いが変わるため、計画段階で設計者に確認しておくと判断を誤らずに済みます。

出典：国土交通省「Q&A(よくあるご質問)」

現在の省エネ基準は、遅くとも2030年までにZEH水準へ引き上げられる予定です。国土交通省は、建物の省エネ基準が2030年までに大きく引き上げられ、より高性能な建物が求められると示しています。

出典：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

ZEH水準は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上に相当します。現在の義務基準である等級4を満たすだけの住宅は、基準の引き上げ後に新築される住宅と比べて性能面で見劣りする可能性も否定できません。売却や賃貸を視野に入れるなら、等級5以上を検討する余地があります。

出典：国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」

省エネ基準適合住宅として扱われるには、断熱性能と一次エネルギー消費量という2つの基準を満たす必要があります。住宅性能表示制度の等級では、断熱等性能等級4以上と一次エネルギー消費量等級4以上が条件です。ここでは、2つの認定条件の中身を順に解説します。

1つ目の認定条件は、断熱等性能等級4以上を満たすことです。断熱等性能等級は、外壁や窓などを通した熱の損失を防ぐ対策の程度を等級7から等級1までの7段階で表します。

評価に使う数値は2つあります。1つは外皮平均熱貫流率（UA値）で、建物からの熱の逃げやすさを表す指標です。もう1つは冷房期の平均日射熱取得率（ηAC値）で、建物への日射熱の入りやすさを示します。両方をそれぞれ地域区分に応じた等級で評価し、いずれか低いほうの等級が住宅の断熱性能として表示されます。窓の断熱性能だけを高めても、外壁や屋根の対策が不足していれば等級は上がりません。

基準値は地域によっても変わる点に注意が必要です。日本は南北に長く気候条件が異なるため、全国が8つの地域に区分され、地域ごとに基準値が定められています。同じ仕様の住宅でも建設地によって等級の判定は変わります。

出典：国土交通省「断熱性能｜ラベル項目の解説」

2つ目の認定条件は、一次エネルギー消費量等級4以上です。一次エネルギー消費量とは、建築物で使われている設備機器の消費エネルギーを熱量に換算した値を指し、冷暖房だけではなく換気や給湯、照明なども含めた合計で評価します。

出典：国土交通省「エネルギー消費性能｜ラベル項目の解説」

判定には、国が定める省エネ基準からどの程度エネルギー消費量を削減できているかを見る指標（BEI）を用います。省エネ性能ラベルの表示では、削減率0%以上で省エネ基準、削減率20%以上で誘導基準の達成です。高効率のエアコンや給湯器、LED照明などを採用すれば削減率は上がるため、断熱と設備の両面から計画を組み立てると等級4を確保しやすくなります。

省エネ基準適合住宅とZEH・長期優良住宅・低炭素住宅の違いは、求められる省エネ性能の水準と、根拠となる制度にあります。省エネ基準適合住宅が原則すべての新築住宅に義務づけられた最低ラインであるのに対し、ほかの3つはより高い性能や別途の認定手続きを前提とした住宅です。

以下では、3つの住宅との違いを個別に解説します。

ZEH住宅との違いは、エネルギーを創る設備を前提とするかどうかです。ZEHは、高い断熱性能と省エネ設備、太陽光発電などを組み合わせ、年間のエネルギー消費量を実質ゼロ以下にすることを目指した住宅を指します。対する省エネ基準適合住宅は消費するエネルギーを抑える水準を定めるだけで、創エネ設備までは求められません。

出典：国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」

長期優良住宅との違いは、評価される範囲の広さにあります。省エネ基準適合住宅が省エネ性能だけを見るのに対し、長期優良住宅は長く良好な状態で使い続けるための性能を総合的に評価する制度です。認定基準は次の5つです。

引用：国土交通省「長期優良住宅のページ」引用日2026/09/03

手続きも異なり、省エネ基準適合住宅は建築確認の中で適合が確認されるのに対し、長期優良住宅は建築主または分譲事業者が建築および維持保全の計画を作成し、着工前に所管行政庁へ認定を申請します。認定後は計画に沿った維持保全と記録の保存も必要です。

低炭素住宅との違いは、二酸化炭素の排出抑制まで求められる点と、建てられる場所が限られる点です。対象は市街化区域等内に限られ、市街化調整区域に建てる住宅は認定を受けられません。

認定基準として示されているのは、省エネ基準に比べて一次エネルギー消費量が20%以上削減されること、再生可能エネルギー利用設備が設けられていること、一戸建ての住宅では省エネ効果による削減量と再エネ設備で得られるエネルギー量の合計値が基準一次エネルギー消費量の50%以上であること、そのほかの低炭素化に資する措置が講じられていることです。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「低炭素建築物とは」

省エネ基準適合住宅では再エネ設備を求められない点が、両者を分ける大きな差です。認定を受けられるかどうかは、建設地と設備計画などで決まります。

省エネ基準適合住宅かどうかを確かめる方法は、省エネ性能ラベル、建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書、検査済証の3つです。購入前の比較検討ではラベル、住宅ローン減税の申請では証明書類というように、場面によって使う資料が変わります。ここで3つの確認方法を解説します。

購入前の段階で性能を比べるなら、省エネ性能ラベルを確認します。2024年4月から、新築建築物を販売・賃貸する事業者には、省エネ性能を広告などに表示する努力義務が課されています。 対象は新聞・雑誌広告やチラシ、インターネット広告などです。

出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」

ラベルにはエネルギー消費性能と断熱性能が段階表示されます。エネルギー消費性能は星マークで示され、星1つで省エネ基準、星3つで誘導基準の達成を表す形です。断熱性能は家の形のマークで表示され、断熱等性能等級に対応します。

住宅ローン減税の申請で使うのが、建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書です。建設住宅性能評価書は住宅性能表示制度に基づき、登録住宅性能評価機関が交付します。省エネ基準適合住宅として使うには、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方が等級4以上で記載され、取得の日の前に評価されたものである必要があります。

住宅省エネルギー性能証明書は、省エネ性能が基準を満たすと証明する書類です。発行できるのは、建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人の4者に限られ、家屋調査は取得の日の前までに終える必要があります。建設住宅性能評価書があれば、別に取る必要はありません。

出典：国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」

2025年4月1日以降に建築確認を受けた住宅であれば、検査済証でも省エネ基準への適合を証明できます。この時期以降は省エネ基準への適合が建築確認の審査に組み込まれ、構造安全規制などの適合性審査と一体で実施されるためです。

使えるのは、2025年4月1日以降に建築確認を受けたことを証する検査済証だけです。それ以前の住宅では、建設住宅性能評価書か住宅省エネルギー性能証明書を用意します。

新築で家を建てる場合、省エネ基準への適合確認は建築確認の手続きと一体で進みます。着工前に建築確認申請と省エネ適合性判定の申請を行い、適合判定通知書を提出してから確認済証の交付を受け、工事の完了後に完了検査を経て検査済証が交付される流れです。以下で4つの段階に分けて解説します。

最初に行うのは、建築確認申請と省エネ適合性判定（省エネ適判）の申請です。省エネ適判では、工事に着手する前に建築物エネルギー消費性能確保計画を所管行政庁または登録建築物エネルギー消費性能判定機関（登録省エネ判定機関）へ提出し、省エネ基準に適合しているかどうかの判定を受けます。

登録省エネ判定機関とは、適合性判定を行う者として国土交通大臣または地方整備局長等の登録を受けた民間機関です。建設地の所管行政庁が業務を委任している場合には、民間機関で適合性判定を受けられます。委任の状況は所管行政庁ごとに異なるため、申請先は建設地で確認しておきましょう。

省エネ適判を省略できるケースもあります。省略できるのは、仕様基準等を用いて省エネ基準適合を示す場合、断熱性能等級4・一次エネルギー消費量等級4以上の設計性能評価書を取得している場合、長期優良住宅認定通知書または長期使用構造等である旨の確認書を取得している場合です。ただし省略されるのは適合性判定の手続きであり、省エネ基準に適合させる義務そのものは変わりません。

出典：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「省エネ適合性判定とは」

出典：国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ基準適合義務制度等に係る手続きマニュアル」

省エネ適判で基準に適合していると判定されると、適合判定通知書が交付されます。建築主は、この通知書の写しを建築主事または指定確認検査機関へ提出しなければなりません。提出がなければ建築確認の手続きは完了せず、確認済証も交付されません。

判定の結果、基準に適合していないと判断された場合は、設計を見直して再度判定を受けることになります。断熱材の仕様変更や設備機器の入れ替えが必要になれば、その分だけ着工は後ろにずれます。着工予定日から逆算し、判定と修正に充てる期間を見込んだスケジュールを組んでおくと安全です。

建築確認の審査が終わると、確認済証が交付されます。省エネ基準に適合しない設計のままでは確認済証が交付されないため、工事にも入れません。2025年4月以降、省エネ基準への適合は着工の前提条件です。資材の発注を先に進めていても、確認済証が出るまで着工日は確定しないと考えておくほうが無難です。

工事が完了したら、次は完了検査の申請です。建築基準法第7条では、工事が完了した日から4日以内に建築主事等へ到達するよう申請しなければならないと定められています。申請を受理した検査実施者は、受理した日から7日以内に建築物と敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査します。適合していると認められたときに交付される書類が検査済証です。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第7条

2025年4月1日以降に建築確認を受けた住宅では、この検査済証が住宅ローン減税の申請書類としても使えます。引き渡しの際に受け取ったら、確定申告まで大切に保管しておいてください。

省エネ基準適合住宅は、住宅ローン減税の対象です。住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%を所得税（一部は翌年の住民税）から最大13年間控除する制度をいいます。2026年または2027年に新築の省エネ基準適合住宅へ入居する場合、借入限度額は2,000万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円で、控除期間はいずれも13年間です。

主な適用要件は、減税を受ける方が主として居住する家屋であること、合計所得金額が2,000万円以下であること、引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居してその年の12月31日まで住み続けていること、借入金の償還期間が10年以上であることです。令和8年度（2026年度）税制改正により、適用期限は入居日が2030年12月31日までとなるよう5年間延長されました。

手続きは、入居した年分の確定申告を自分で行う流れで、給与所得者なら2年目以降は年末調整で控除を受けられます。確定申告では、確定申告書や住宅ローンの年末残高証明書、売買契約書などの写しが必要です。また、省エネ基準適合住宅であることを証明するため、建設住宅性能評価書の写し・住宅省エネルギー性能証明書・検査済証のいずれか1つを提出します。なお、2025年4月1日以後に建築確認を受けた省エネ基準適合住宅では、建設住宅性能評価書の写しに代えて検査済証の写しを使用できます。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」/

出典：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

出典：国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）について」

2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外になります。省エネ基準そのものが引き上げられる流れに合わせ、最低ラインの住宅が優遇の対象から外れる形です。

ただし経過措置があり、2027年末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに建築された住宅は対象として扱われます。その場合の借入限度額は2,000万円、控除期間は10年間となり、それ以前の13年間よりも短い期間です。2027年から2028年にかけて新築を計画するなら、建築確認の時期が控除の可否を左右するため、設計や契約のスケジュールを早めに詰めておくことが大切です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

省エネ基準適合住宅は、断熱等性能等級4以上と一次エネルギー消費量等級4以上を満たす住宅です。2025年4月以降に着工する住宅では適合が義務であり、該当するかどうかは省エネ性能ラベルや建設住宅性能評価書、検査済証で確認できます。住宅ローン減税は建築確認の時期で扱いが変わるため、計画段階で対象になるかを確認しましょう。

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